2025년 현재 서울 송파구는 일부 지역이 여전히 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 매매를 위한 행정절차가 매우 복잡한 편입니다. 특히 잠실동, 신천동, 풍납동 등 재건축 기대감이 높은 지역은 실거주 요건과 대출 제한, 허가 신청 절차가 동시에 적용됩니다. 본 글에서는 토지거래허가구역인 송파구 내 주택 매수 시 필수로 알아야 할 허가서 신청 → 대출 승인 → 등기 순서를 완벽하게 정리해드립니다.
1. 송파구 토지거래허가구역 지정 현황
송파구는 2020년 이후 강남 3구와 함께 부동산 투기 억제 대상으로 간주되어 왔습니다. 국토교통부는 잠실 MICE 개발, 잠실주공5단지 재건축 이슈 등을 고려해 송파구의 잠실동·신천동·풍납동·잠실본동 일대를 토지거래허가구역으로 지정했고, 2025년 4월 기준 송파구 전역이 포함되었습니다.
해당 지역에서는 주거용 부동산을 일정 면적 이상 매입할 경우 구청의 사전 허가 없이 매매가 불가능하며, 허가 없이 거래할 경우 계약 무효 및 과태료 부과는 물론, 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
토지거래허가 대상 면적 기준은 아래와 같습니다:
- 주거지역: 85㎡ 초과
- 상업지역: 90㎡ 초과
- 녹지지역: 100㎡ 초과
2. 거래 순서(허가서 → 대출 → 등기)
송파구에서 허가구역 내 주택을 매수할 경우, 일반 거래지역과 달리 거래 절차의 순서가 명확하게 정해져 있으며, 이 순서대로 진행하지 않으면 대출이 거절되거나 등기가 지연될 수 있습니다.
- 매매계약 체결 (계약금 납부 포함)
→ 허가 없이 계약 체결 자체는 가능하지만, “토지거래허가를 조건으로 한다”는 특약 문구 필수 기재 - 토지거래허가 신청
→ 계약 후 30일 이내 송파구청 허가 신청
→ 제출서류: 신청서, 실거주계획서, 등본, 재직증명서 등 - 허가서 발급 후 대출 신청
→ 허가서를 발급받아야 은행 대출 가능
→ LTV: 최대 40%, DSR: 40% 이내
→ 실거주 목적 증빙 필수 - 대출 승인 후 잔금 납부
→ 허가서 원본 제출 후 대출 실행
→ 실거주 미이행 시 대출 회수 가능 - 등기이전
→ 허가서 및 대출 완료 후 등기 접수
→ 허가일 기준으로 소유권 유효
※ 실거주 요건 불이행 시: 허가 취소, 계약 무효, 과태료(최대 3,000만 원), 대출 회수 가능
3. 실거주 요건 충족을 위한 필수 팁
토지거래허가제의 핵심은 단연 실거주 요건 충족 여부입니다. 다음과 같은 실질 자료를 제출해야 허가가 원활하게 진행됩니다.
- 통근거리 입증 (직장과의 거리, 소요시간)
- 기존 주택 계약 만료 예정 증빙
- 자녀 학교 이전 계획
- 전입 예정일 명시 계획서
2025년부터는 서울시가 등기·전입·공공요금 정보 연계 시스템을 도입하여, 실거주 이행 여부를 적극 모니터링하고 있으므로, 위장전입 적발 시 형사처벌로 이어질 수 있습니다.
결론
서울 송파구에서 허가구역 내 주택을 매수하려면, 단순한 계약서만으로는 부족합니다. 허가서 → 대출 승인 → 등기라는 복잡한 3단계 절차를 정확히 이해하고, 각 단계마다 실거주 요건을 증빙할 수 있어야 안전한 거래가 가능합니다. 특히 허가 전 대출 실행은 절대 불가하며, 실거주 이행이 확실하지 않다면 매수 자체가 무산될 수도 있습니다. 송파구 주택 매수를 고민하고 있다면, 전문가 상담과 구청 문의를 통해 모든 절차를 사전에 점검하세요.